Marktwaardewaardering welke stappen moeten corporaties zetten voor de jaarrekening: Q-tips

woensdag 13 juli 2016

Met ingang van de jaarrekening 2016 zijn alle toegelaten instellingen verplicht om haar vastgoed tegen marktwaarde in verhuurde staat te waarderen. Voor corporaties die in 2015 nog op bedrijfswaarde waardeerden betekent dit het doorvoeren een stelselwijziging. Dit laatste heeft weer tot gevolg dat niet alleen de marktwaarde 2016 bepaald moet worden, maar ook de marktwaarde 2014 en 2015 zodat vergelijkende cijfers van zowel de balans als de winst- en verliesrekening ook het vereiste inzicht geven. In de jaarrekening 2012 heeft een dergelijke vrijwel sectorbrede ingrijpende stelselwijziging plaatsgevonden en heeft u waarschijnlijk ook geconstateerd dat de uitwerking en verwerking hiervan vaak meer tijd kost dan gedacht.

Waardering: Basis of Full variant

Woningcorporaties kunnen voor de waardering tegen marktwaarde kiezen voor de basis variant of de full variant. In de basis variant zijn alle parameters grotendeels bepaald en wordt op basis van de objectgegevens (huidige huur, WOZ-waarde, WWS-punten etc.) de marktwaarde in verhuurde staat bepaald zonder inmenging van een taxateur. Bij de Full variant staat het de corporatie vrij om af te wijken van de standaard instellingen van een aantal parameters, de zogenaamde vrijheidsgraden, mits deze afwijkingen door een taxateur zijn gevalideerd.

De keuze hangt mede af waarvoor de marktwaarde door woningcorporaties gebruikt wordt. Als de marktwaarde alleen wordt opgesteld ten hoeve van de jaarverslaggeving dan is het logisch om de basisversie te hanteren aangezien hiervoor geen taxatie verplicht is en alle parameters zijn voorgeschreven.  Wanneer woningcorporaties de marktwaarde gaan gebruiken voor assetmanagement dan wordt de marktwaarde op complexniveau belangrijker en is het waarschijnlijk dat de waardering aan de hand van basisvariant te beperkt en grofmazig is. Deze corporaties zullen de full-variant gaan hanteren.

De basis op orde

Ongeacht welke waarderingsmethodiek woningcorporaties kiezen is het van groot belang dat de basisgegevens van het vastgoed op orde zijn. In eerste instantie zijn dit de contractgegevens van het vastgoed. Met name bij het BOG willen de gegevens nogal eens onvolledig zijn omdat niet alle afspraken zijn opgenomen in de basisadministratie. Daarnaast moeten, voor al het vastgoed, de vierkante meters in kaart worden gebracht en dienen, voor alle eenheden,  de gebruiksoppervlaktes in kaart gebracht te worden.

Daarnaast dienen de complexindelingen wellicht herzien te worden.  De complexindelingen dienen te voldoen aan de volgende zaken:

  • Soortgelijk vastgoed (Eengezinswoningen, meergezinswoningen, intramuraal vastgoed, studenteneenheden, Garages en parkeerplaatsen, MOG en BOG)
  • Bouwjaar van het vastgoed
  • Locatie van het vastgoed
  • Oppervlaktecategorieën
  • Geschonden en ongeschonden complexen 

Programmatuur voor waardering

Als de waardering van het vastgoed niet volledig gedaan wordt door een externe partij (taxateur) is het noodzakelijk om software aan te schaffen die het proces van waardering zal gaan ondersteunen. De meeste corporaties hebben al software voor de bepaling van de bedrijfswaarde. De meeste leveranciers hebben hun software aangepast voor bepaling van de marktwaarde. Voor de bepaling van de waarde volgens basisvariant zal deze software voldoen. Wanneer de full-variant wordt gehanteerd en de marktwaarde een integraal onderdeel wordt van assetmanagement dan is de aanschaf van een TMS (Taxatiemanagementsysteem)-pakket vaak wel handig. De keuze voor de software hangt dus samen met de keuzes in het gehele proces.

Opstellen van een waarderingsprotocol

Het waarderingsprotocol bevat de uitgangspunten voor de waardering tegen marktwaarde. Voor de basisvariant zal het handboek van het ministerie onderdeel van het protocol. Bij de full-variant moet de keuze van de vrijheidsgraden in de waardering worden toegelicht. Naast de uitgangspunten van de waardering dienen ook de rollen en verantwoordelijkheden  per functionaris in het proces te worden vastgelegd. Daarnaast is het goed om aan dit protocol ook een controlehoofdstuk toe te voegen waarin de wijze van interne controle wordt bepaald, de opbouw van het controledossier en audittrail wordt vastgelegd.

Stelselwijziging in jaarrekening 2016

Zoals in de inleiding beschreven is, voor alle woningcorporaties die in 2015 de jaarrekening op basis van bedrijfswaarde hebben opgemaakt, sprake van een stelselwijziging in de jaarrekening 2016. Dit betekent dat de marktwaarde van het vastgoed bepaalt dient te worden per ultimo 2014, 2015 en 2016. Voor deze 3 perioden gelden verschillende waarderingshandboeken. Er zullen dus feitelijk 3 balansen opgesteld moeten worden. Het is daarom verstandig om in een zo vroeg mogelijk stadium alvast  te starten met deze stelselwijziging zodat, voor het einde van dit jaar, de vergelijkende cijfers 2015 zijn herzien. Het advies is om deze cijfers direct af te stemmen met uw accountant. Hierdoor kost de doorvoering van de stelselwijziging minder tijd in het krappe tijdsbestek dat er is in 2017.

other interesting articles

Gedegen branchekennis in nieuwe werkelijkheid

vrijdag 1 december 2017

Gedegen branchekennis van de bouw- en vastgoedsector

woensdag 1 november 2017

Brede kennis van de voedingsmiddelensector

maandag 2 oktober 2017

Carrière

Wegens continue groei zoeken wij in heel Nederland professionals die ons team willen komen versterken.

Actueel

Q-Concepts Audit Only-pool: Clemens van der Werf & Erik van der Most zijn u graag van dienst

gepubliceerd op 9 oktober 2018

Onze trots

Iedere dag werken wij keihard aan klanttevredenheid en kwalitatieve- en persoonlijke groei.

Den Bosch

  • Reitscheweg 45
  • 5232 BX 's-Hertogenbosch

Rotterdam

  • Rivium Boulevard 224
  • 2908 LH Capelle aan den IJssel

Maastricht

  • Australiëlaan 9
  • 6199 AA Maastricht-Airport